住宅ローンの借り換え・見直し2026年版｜変動金利が上昇局面で「今すぐ固定に切り替えるべきか」を金利シミュレーションで判断する方法

住宅ローン 借り換え × 変動金利 固定金利 比較 × 金利シミュレーション × フラット35 × 2026年版  |  2026.04  |  ローン見直し完全判断号

日銀が2025年12月・2026年3月と連続利上げを実施し、変動金利の適用金利は1%台に到達しました。「今すぐ固定に切り替えるべきか」は、金利シミュレーションで総返済額を比較することで判断できます。
2026年4月時点の最新金利データ・変動vs固定の損益分岐・借り換えの判断基準・主要銀行比較・住宅ローン控除への影響・繰り上げ返済vsNISAの優先順位まで完全解説します。

🗓 2026年4月更新（日銀連続利上げ・変動1%台到達・フラット35最新金利対応版） ⏱ 読了目安：約15分 🎯 対象：変動金利で住宅ローンを返済中・借り換えを検討している30〜40代の方

⚡ 読む前に知っておきたい3つの事実

1

2026年4月時点で、変動金利の適用金利は0.945%（三菱UFJ）〜1.275%（三井住友）と1%台に到達しています。フラット35は2.49%（21年以上・9割以下）、10年固定は2.775〜3.15%の水準です。2025年以前の低金利で借りた方は、今の適用金利との差を確認することが出発点です。

2

借り換えで得する3つの条件は「金利差1%以上・残高1,000万円以上・残期間10年以上」です。この3条件をすべて満たす場合、借り換えで総返済額を大きく削減できる可能性があります。借り換え費用の目安は30〜100万円で、金利差×残高×残期間で回収期間を計算することが前提です。

3

借り換え後も住宅ローン控除（0.7%控除・最長13年）は継続できます。新ローンが「返済目的」「残期間10年以上」「所得2,000万円以下」の3条件を満たせば継続可能です。借り換え後に確定申告で年末残高を申告し直す手続きが必要です。

「変動金利が上がっている。固定に切り替えるべきか」という問いに対する答えは、感覚ではなく数字で判断するべきです。現在の変動金利・将来の金利見通し・借り換え費用・残高・残期間を組み合わせると、自分のケースで「切り替えたほうが得か」が計算できます。

この記事では2026年4月時点の最新金利データ・変動vs固定の損益分岐・借り換えの判断基準・主要銀行の金利比較・住宅ローン控除への影響・繰り上げ返済vsNISAの優先順位まで解説します。

CONTENTS 目次

01 2026年の住宅ローン金利動向｜日銀連続利上げで変動1%台・固定はどこまで上がったか

02 変動金利vs固定金利の損益分岐｜3,000万円・20年返済での総返済額シミュレーション

03 借り換えの判断基準と主要銀行比較｜住信SBI・楽天・auじぶん・三菱UFJの金利一覧

04 住宅ローン控除と借り換えの注意点｜0.7%控除の継続条件と諸費用の概算

05 繰り上げ返済vs借り換えvsNISA投資｜金利上昇局面での優先順位の考え方

2026年の住宅ローン金利動向｜日銀連続利上げで変動1%台・固定はどこまで上がったか

日銀は2025年12月に政策金利を0.75%程度に引き上げ、2026年3月にさらに0.25%の追加利上げを実施しました。これを受けて変動金利の基準金利（店頭金利）は主要銀行で年3.125%前後に上昇し、適用金利も1%台に到達しています。

2026年4月時点の主要住宅ローン金利の目安

金利種別 金利水準（目安） 代表例

変動金利（適用後） 0.945〜1.275% 三菱UFJ〜三井住友

10年固定金利 2.775〜3.15% auじぶん〜三井住友

フラット35（21年以上・9割以下） 2.49% 住宅金融支援機構

※2026年4月時点の公表値をもとにした目安。金利は各行の条件・審査結果により変動します。

2021〜2022年頃に変動金利0.3〜0.5%台で借りた方は、現在の適用金利との差が0.5〜0.8%程度に広がっているケースがあります。一方で、固定金利も同時に上昇しているため、「今すぐ固定に切り替えれば得か」は一概には言えません。数字で比較することが出発点です。

私の本音 「住宅ローンの金利は日々変わっていますが、借りたときから見直しをしていない方が一番多いと感じています」

変動金利の恩恵を長く受けてきた方ほど、今の金利水準との比較を一度確認する価値があります。固定への切り替えを急ぐ必要はありませんが、現在の適用金利が何%かを把握していない方は、まずそこから確認することが出発点じゃないでしょうか。

住宅購入と変動金利の基礎知識については住宅購入・変動金利の解説記事もあわせてご覧ください。

変動金利vs固定金利の損益分岐｜3,000万円・20年返済での総返済額シミュレーション

ローン残高3,000万円・返済期間20年で、変動0.5%・固定1.5%・固定2.0%の月額と総返済額を比較してみます。現時点では変動が有利な水準にありますが、金利がいくら上がると逆転するかを把握しておくことが判断の根拠になります。

ローン残高3,000万円・20年返済の総返済額比較（概算）

金利 月額返済（目安） 総返済額（目安）

変動0.5%（現在の低金利） 約14.9万円 約3,576万円

固定1.5% 約16.6万円 約3,984万円

固定2.0% 約17.4万円 約4,176万円

※変動金利は今後変動しないと仮定した概算。実際の返済額は金利変動により変わります。

「金利がいくら上がると固定のほうが有利になるか」の簡易計算式

損益分岐の上昇幅 ≈（固定金利 − 変動現在金利）× 残存年数 ÷ 2

例：変動0.5%・固定1.5%・残20年の場合 →（1.5−0.5）×20÷2 ＝ 10%分の上昇余地。変動が年平均1.5%超の上昇局面が続かないと、固定1.5%より変動のほうが有利になる計算です。

現時点での変動適用金利が1%前後であれば、固定2%台との差は1%前後。残存期間が短くなるほど損益分岐点も変わるため、残高・残期間・現在の適用金利の3点を確認したうえでシミュレーションすることが前提です。

借り換えの判断基準と主要銀行比較｜住信SBI・楽天・auじぶん・三菱UFJの金利一覧

借り換えで得する条件・2026年の主要銀行金利を確認します。借り換えには費用がかかるため、「条件を満たすかどうか」の確認が最初のステップです。

借り換えで得する3つの条件チェックリスト

1

金利差が1%以上あるか。現在の適用金利と新ローンの適用金利の差が1%未満だと、借り換え費用の回収に時間がかかります。

2

残高が1,000万円以上あるか。残高が少ないと金利差から生まれる節約額が小さく、借り換え費用を回収しにくくなります。

3

残期間が10年以上あるか。残期間が短いと節約できる利息が少なく、費用の回収が難しくなります。

借り換え費用の目安：事務手数料（定率2.2%で3,000万なら約66万円）＋保証料＋登記費用（約12万円）＋司法書士費用（5〜15万円）。合計30〜100万円が目安。

主要銀行の住宅ローン金利比較（2026年4月時点）

銀行 変動金利 10年固定 団信の特徴

住信SBIネット銀行 0.950% 2.869% がん50%保障上乗せ無料

auじぶん銀行 1.084〜1.134% 2.775% がん・3大疾病保障無料

三菱UFJ銀行 0.945% 2.970% がん保障上乗せ可能

楽天銀行 1.378%前後 3.314% 標準団信・金利上乗せなし

※各行の公表値をもとにした目安。審査条件・借入比率・物件種別等により変動します。最新金利は各銀行の公式サイトをご確認ください。

私の本音 「住宅ローンの借り換えは、一度やると毎月の返済額が下がり続ける効果が出ます。やる前の数字の確認だけ丁寧にやれば、あとは手続きを進めるだけなんですよね」

借り換えの手間を面倒に感じる方は多いですが、金利差1%・残高2,000万円・残20年なら総返済額が200万円以上変わるケースもあります。手続きの複雑さより、数字の確認と銀行への申し込みのほうが先です。団信の内容も銀行によって異なるため、がん保障の上乗せ有無も比較ポイントになりえます。

固定費全体の見直し戦略については共働き夫婦の家計管理2026年版の記事もあわせてご参照ください。

住宅ローン控除と借り換えの注意点｜0.7%控除の継続条件と諸費用の概算

借り換えで最も心配されるのが「住宅ローン控除はどうなるか」という点です。結論として、条件を満たせば借り換え後も控除は継続できます。

借り換え後も住宅ローン控除が継続できる3つの条件

1

新ローンが「旧ローンの返済を目的とした借り換え」であること

2

新ローンの残期間が10年以上あること

3

合計所得金額が2,000万円以下であること

借り換え後は確定申告で年末残高証明書を提出し直す必要があります。翌年以降は年末調整で継続できます。

借り換え諸費用の概算（3,000万円借り換えの場合）

事務手数料（定率2.2%）：約66万円 / 抵当権設定登記費用：約12万円（借入額×0.4%） / 司法書士費用：5〜15万円 / 火災保険の更新：5〜10万円

合計目安：30〜100万円。借り換えで削減できる総利息と諸費用を比較して、回収期間を確認することが前提です。

住宅ローン控除（0.7%控除・最長13年）は、控除額が大きいほど借り換えによる節税効果と保険料削減の両方を同時に活かせます。節税の全体戦略については節税の全技術2026年版の記事もご参照ください。

繰り上げ返済vs借り換えvsNISA投資｜金利上昇局面での優先順位の考え方

「繰り上げ返済すべきか、NISAに回すべきか」という問いは、住宅ローンの金利水準によって答えが変わります。

変動0.5%以下の場合

NISA投資を優先する合理性が高いです。期待リターン4〜7%のインデックス投資と、0.5%の利息節約を比べると、NISAのほうが長期的な資産形成で有利になるシミュレーションが多くなります。

変動1%超の場合

借り換えまたは繰り上げ返済を先に検討する価値があります。1%を超えた金利は、利息削減の効果が大きくなるためです。ただし住宅ローン控除の残期間がある場合は、控除の恩恵とのバランスも確認が必要です。

繰り上げ返済の効果

残高3,000万円・金利1%の場合、100万円の繰り上げ返済で削減できる利息は約25万円（20年）が目安です。繰り上げ返済は「期間短縮型」で実行すると効果が大きくなります。

住宅ローン控除中は繰り上げ返済の効果が薄まるケースがある

住宅ローン控除（0.7%）が適用中の場合、金利1%未満のローンは「利息より控除の節税効果のほうが大きい」状態になります。控除の残期間中は繰り上げ返済より投資を優先し、控除終了後に繰り上げ返済または借り換えを検討するのが合理的かもしれません。

私の本音 「繰り上げ返済とNISAの優先順位は、金利水準と住宅ローン控除の残期間の2点で決まると思います」

「とにかく早くローンを減らしたい」という感覚は理解できますが、金利が1%以下で控除も適用中なら、毎月の繰り上げ返済よりNISAに回したほうが長期の資産は増えやすいんですよ。ただし「借金があると気持ち的に落ち着かない」という方は、少額の繰り上げを続けながらNISAも並行するバランス型も選択肢です。

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最後に 「今すぐ固定に切り替えるべきか」は感覚ではなく数字で判断する

2026年は変動金利が1%台に到達し、「固定に切り替えたほうがいいか」という問いが現実的になってきました。ただし固定金利も同時に上昇しているため、現在の適用金利・残高・残期間・借り換え費用・住宅ローン控除の残期間をセットで確認しなければ正確な判断はできません。「金利差1%以上・残高1,000万円以上・残期間10年以上」の3条件を満たすなら借り換えを比較する価値があります。繰り上げ返済とNISAの優先順位は、金利水準と控除の残期間で変わるため、両方を数字で確認したうえで設計するほうが合理的です。

今すぐ確認すること

①現在の住宅ローンの適用金利・残高・残期間を確認する → ②借り換え3条件（金利差1%以上・残高1,000万円以上・残期間10年以上）を満たすか確認する → ③一括比較サービスで現在の金利と新ローンの総返済額を比較する → ④住宅ローン控除の残期間を確認し、繰り上げ返済vsNISAの優先順位を整理する → ⑤固定への切り替えを検討する場合は、変動がいくら上昇した時点で損益分岐するかを計算する。

住宅ローンは家計最大の固定費です。年1回の金利確認と一括見積もりの比較を習慣にするだけで、数十万〜数百万円の差が生まれることがあります。

免責事項：本記事は情報提供を目的としており、特定の金融機関・ローン商品への加入を勧めるものではありません。金利・シミュレーション数値は2026年4月時点の公表値に基づく概算で、審査条件・金融機関により異なります。住宅ローン控除の適用条件は個人の状況により変わるため、税理士・ファイナンシャルプランナー等にご相談ください。