住宅ローン変動金利2026年版｜上昇はいつまで続く？固定への借り換えを今すべきか判断する方法

住宅ローン × 変動金利 × 2026年版 × 利上げ × 借り換え × 固定  |  2026.03  |  金利上昇対策号

変動金利が上がってきた。今すぐ借り換えるべきか、それとも様子を見るか。
2026年3月版・日銀利上げで動き始めた住宅ローン金利の実態と、固定への借り換えを今すべきか判断する方法を解説します。

🗓 2026年3月更新（日銀利上げ後・金利上昇局面） ⏱ 読了目安：約14分 🎯 対象：変動金利で住宅ローンを返済中の会社員・30〜40代

⚡ 今すぐ確認したい3つの事実

1

📌 2025年12月の日銀利上げ（政策金利0.75%）を受け、三菱UFJは2026年5月返済分から、三井住友は7月返済分から変動金利に反映されます。「まだ上がっていない」と思っている方も、夏以降は要注意です。

2

📌 借入4,000万円・残30年で金利が0.1%上昇するだけで月1,830円・総返済額66万円の増加。政策金利が1.0%まで上昇した場合は月4,540円・総163万円の増加になります。

3

📌 借り換えには諸費用50〜100万円がかかります。「月1万円の差額なら80ヶ月（約6.7年）で元が取れる」という計算を先にしないまま動くと、かえって損することがあります。

「変動金利が上がっているらしいけど、自分のローンはいつから影響が出るの？」「このまま変動で大丈夫なのか、それとも今すぐ固定に借り換えるべきか」。2026年に入ってから、住宅ローンに関するこういった疑問が急増しています。

2024年3月にマイナス金利が解除されて以降、日銀は段階的に利上げを続けており、2025年12月には政策金利が0.75%に到達しました。30年ぶりの水準です。主要銀行は2026年夏にかけて変動金利を引き上げる予定で、既に返済中の方にも影響が出てきます。

この記事では、2026年3月時点の最新データをもとに「変動金利の現状と見通し」「家計への実際の影響額」「借り換えすべき人・しなくていい人の判断基準」まで順番に整理します。自分の状況を照らし合わせながら読んでみてください。

CONTENTS 目次

01 2026年の変動金利の現状：いま何%で、いつ上がるか

02 家計への実際の影響：金利0.1%上昇でいくら増えるか

03 借り換えを検討すべき人・しなくていい人の判断基準

04 固定金利の選択肢：フラット35・10年固定・全期間固定

05 変動金利保有者が今すぐやること：ストレステストと行動フロー

最後に 「怖いから放置」が一番のリスク

012026年の変動金利の現状：いま何%で、いつ上がるか

まず「今自分が払っている金利はどのくらいの水準にあるのか」を把握することから始めましょう。意外と正確に把握していない方が多いんですよ。

2026年3月時点の主要銀行の変動金利

三菱UFJ銀行（最優遇） 0.945%

三井住友銀行（最優遇） 1.175%

みずほ銀行（最優遇） 0.775%（据え置き）

※2026年3月時点。条件によって適用金利は異なります。通帳や銀行アプリで自分の「適用金利」を必ず確認してください。

いつから上がるか：反映タイミングに注意

2025年12月の日銀利上げ（政策金利0.75%）を受けて、三菱UFJ銀行は2026年5月返済分から、三井住友銀行は2026年7月返済分から既存借入者の変動金利に反映する予定です。「まだ自分の返済額は変わっていない」と思っている方も、夏以降は確実に影響が出てきます。

「5年ルール・125%ルール」で月額は急変しないが…

多くの変動金利ローンには「5年ルール（5年ごとに返済額を見直す）」と「125%ルール（前回返済額の125%を超えない）」が設定されています。これが月額の急増を防いでいます。

ただし、利息負担は確実に増えています。月額が変わらないまま利息が増えれば、元本の減り方が遅くなります。5年ルールが終わった後に一度に返済額が増えるサプライズリスクもあります。「月額が変わっていないから大丈夫」は誤解です。

私の本音 「月の返済額が変わっていないから安心していたら、利息だけ増えていた、というケースが増えています」

5年ルールは「見かけ上の月額を守る」制度であって、「負担を守る」制度ではありません。利息が増えた分、元本が減りにくくなっている。5年後に返済額が見直されたとき、急に月数万円増える可能性がある。これが変動金利の「見えないリスク」です。

今の「変わっていない」は、嵐の前の静けさかもしれません。今すぐ自分の適用金利と返済内訳を確認することをおすすめします。

02家計への実際の影響：金利0.1%上昇でいくら増えるか

「金利が上がっている」と言われても、実際に自分の家計がどう変わるのかがわからないと不安だけが増しますよね。数字で見てみましょう。

借入4,000万円・残30年のケースで試算

金利が0.1%上昇した場合

月返済額：約1,830円増（例：12万円→12万1,830円）
総返済額：約66万円増（35年で積み重なると大きな差）

政策金利が1.0%まで上昇した場合（現行0.75%比）

月返済額：約4,540円増（月12.4万円→12.9万円程度）
総返済額：約163万円増となる見込みです。

※元利均等返済・5年ルール適用前の試算。実際の変動幅は金融機関のルールにより異なります。

変動と固定の現在の金利差と損益分岐点

2026年3月時点で、10年固定金利は主要行で2.85〜2.95%程度、変動との金利差は約1.7〜2.2%あります。単純な金利差だけで見れば「今すぐ固定に借り換えてもコスト増」です。変動が現在の固定水準を超えるまでに時間がかかるとしたら、しばらく変動のままでも問題ないケースも多いんじゃないでしょうか。

損益分岐点の考え方

変動が固定水準（例：2.9%）まで上昇し、かつその状態が残期間にわたって続くなら固定が有利になります。「金利差1.8%超・残30年」のケースでは現在の固定金利への借り換えが損益分岐を越え始めます。

03借り換えを検討すべき人・しなくていい人の判断基準

借り換えが正解かどうかは人によって違います。「みんなが借り換えている」という情報に流されず、自分の状況で判断することが大事です。

固定への借り換えを検討すべき人

残期間が20年以上ある

残期間が長いほど、金利上昇リスクが長く続きます。これから金利が上がり続けると仮定した場合、固定で返済額を確定した方が総返済額を抑えられる可能性があります。

金利上昇に精神的な不安を強く感じている

家計計画の見通しが立てにくい状態が続くこと自体がストレスになるなら、確定金利の安心感にも価値があります。固定への切り替えで「これ以上は上がらない」という精神的安定を得ることも選択肢のひとつです。

住宅ローン控除が残っている

借り換え後も条件を満たせば住宅ローン控除は継続できます。残高要件・残期間10年以上の条件を確認のうえ、年末調整または確定申告で申請します。

変動のまま様子見でいい人

残期間10年以内

残期間が短いと、借り換えの諸費用（50〜100万円）を月差額で回収するのが難しくなります。繰上返済で残高を減らす方が効果的なケースが多いです。

手元資金が十分で繰上返済の余力がある

金利が上がってきたら繰上返済で元本を減らして対応できます。借り換えの手間・費用をかけずに同等の効果を得られます。

借り換えの損益分岐点を先に計算する

借り換えで月に1万円コストが下がる場合、諸費用80万円を回収するのに80ヶ月（約6.7年）かかります。残期間が7年以上あれば回収できますが、6年以内なら損することになる、という計算です。「月差額 × 残月数 ＞ 諸費用」になるかどうかを先に確認してください。

私の本音 「借り換えを急ぐより、先に損益計算をしてほしいんですよね」

「金利が上がっている＝今すぐ固定に切り替えるべき」とは限りません。諸費用を払って借り換えても、残期間が短くて回収できないケースも多い。まず損益分岐点を計算してから動く、それが正しい順番です。

「みんなが借り換えているから」ではなく「自分のローンで計算したら得なのか」で判断してください。借り換えの正解は人それぞれです。

04固定金利の選択肢：フラット35・10年固定・全期間固定

「固定に変えよう」と決めたとして、どの固定を選ぶかも重要です。2026年3月時点の水準を確認していきます。

2026年3月時点の固定金利の目安

フラット35（21〜35年・頭金10%以上）

全期間固定・住宅金融支援機構

2.25%

10年固定（主要行）

固定期間終了後は変動or固定選択

2.85〜2.95%

全期間固定（民間銀行）

完済まで金利が変わらない

3.4%前後

どれを選ぶか：考え方の整理

フラット35が向いているケース

完済まで金利を一切気にしたくない。金利上昇リスクをゼロにしたい。現在の金利水準2.25%は比較的低め。民間銀行の全期間固定より低いことが多い。

10年固定が向いているケース

10年後に金利動向を再検討したい。「完全固定は高い」と感じるが一定期間の安心は欲しい。固定期間終了後にまた選択肢が出てくる。

借り換え後の住宅ローン控除の扱い

借り換え後も「当初のローンと同一の不動産・残期間10年以上」などの条件を満たせば、住宅ローン控除を引き続き受けられます。10月以降の借り換えは控除に影響する場合があるので注意が必要です。借り換え後の年末は確定申告で「住宅借入金等特別控除申告書」と「年末残高証明書」を提出します。翌年からは年末調整に戻ります。

05変動金利保有者が今すぐやること：ストレステストと行動フロー

「どうすればいいかわかった。でも何から始めればいいか」という方向けに、今すぐできる行動を整理します。

今すぐ確認すべき4つのこと

1

現在の適用金利を確認する

通帳や銀行アプリ、返済明細書を見て「現在の変動金利が何%か」を把握します。「低いはず」という思い込みで放置している方が多いです。

2

残高・残期間を確認する

年末残高証明書や銀行のマイページで確認できます。借り換えを検討するなら残高が多く残期間が長いほど効果が出やすいです。

3

ストレステスト：金利2%で試算する

借入4,000万円・残30年で変動金利が2%になった場合、月返済額は約15万円超になります。この水準でも家計が回るかをシミュレーションしておきます。回らないなら固定への切り替えを検討すべき状態です。

4

シミュレーターで比較する

モゲチェックなどの住宅ローン比較ツールに残高・残期間・現在の金利を入力すれば、固定への借り換えシミュレーションが無料でできます。複数行の提案が届くので比較しやすいです。

2026年夏〜秋が借り換えの節目になる理由

エコノミスト予測では、日銀は2026年6月・12月にそれぞれ0.25%の追加利上げを実施し、2026年末に政策金利が1.0〜1.25%に到達する可能性があります。この利上げが変動金利に反映され始める2026年秋〜冬が、家計への影響が本格化するタイミングです。「様子を見てから判断する」なら、夏の反映前に動くか、次の利上げ後に改めて判断するかが現実的な選択肢になります。

私の本音 「怖いから放置、が一番のリスクだと思っています」

「どうせ自分には難しい」「銀行に聞きに行くのが面倒」という理由で放置している間にも、金利は上がり続けます。シミュレーションツールは無料で使えますし、FPや銀行への相談も最初の一回は無料のことが多い。

「動かない」という選択肢も判断のひとつですが、「現状を把握したうえで動かない」と「把握せずに放置する」は全然違います。今日1時間使うだけで、数十万円の差が生まれる可能性があると思います。

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2026年3月現在 2.25%〜（21〜35年・頭金10%以上）

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最後に 「怖いから放置」が一番のリスク

変動金利の上昇は、まだ多くの家庭で「実感」としてはっきり出ていません。5年ルール・125%ルールで月額が急変しないからです。でも、利息だけは着実に増えている。そして2026年夏以降、主要銀行の引き上げが返済に反映されてきたとき、初めて「もっと早く対処しておけばよかった」と気づく方が増えるかもしれません。

今日やること・今週中にやること

① 銀行アプリで現在の適用金利と残高・残期間を確認する → ② 金利2%でのストレステストをシミュレーターで試す → ③ 「月差額 × 残月数 ＞ 諸費用」を計算して借り換えが得かどうかを判断する → ④ 得と判断したら複数行に見積もりを取る。

「様子を見てから」でも構いません。でも「現状を把握したうえで様子を見る」という状態を目指してほしいんですよね。

住宅ローンは数千万円規模の負債です。1時間使って現状を把握するだけで、数十万円単位の差になる可能性があります。まず今日、自分の適用金利を確認するところから始めてください。

免責事項：本記事は情報提供を目的としており、特定の金融商品や借り換えを推奨するものではありません。金利・返済額の試算は一般的な条件での概算です。実際の金利・手続きは各金融機関にご確認ください。記載内容は2026年3月時点の情報に基づいており、今後の金融政策・市場動向により変更になる場合があります。