「ボーナス出たけど、繰上返済とNISAどっちに回すべき？」〜2026年・金利上昇時代の損益分岐点と正しい判断基準〜

住宅ローン × 繰上返済 × 新NISA × 損益分岐点  |  2026.06  |  金利上昇時代の判断号

「ボーナス出たけど、繰上返済と
NISAどっちに回すべき？」
金利が上がりはじめた今、答えは「どちらが得か」ではなく「今の金利水準とローン控除の残り年数で変わる」。2026年版・損益分岐点の正しい計算を解説します。

🗓 2026年6月更新 ⏱ 読了目安：約15分 🎯 対象：30〜40代・住宅ローン返済中。繰上返済かNISAか迷っている方

⚡ この記事の要点3行 （忙しい方はここだけでもOK）

1

📌 2026年春時点の変動金利は0.6〜0.7%台。住宅ローン控除（0.7%）がまだ残っているうちは「実質負担はほぼゼロ」で、新NISAの期待リターン5%と比べると、多くの場合NISA優先が合理的です。

2

📌 変動金利が2%を超えたら、控除終了後は繰上返済の優先度が逆転します。月3万円をNISAで20年・年5%運用すると約1,233万円（元本720万円）。繰上返済との差は「金利水準」と「控除残年数」で計算できます。

3

📌 どちらより先に必要なのは生活防衛資金（生活費6ヶ月〜1年分）。これなしで繰上返済を急ぐと、万が一の時に高金利の借金に頼る本末転倒になります。

ボーナスが入るたびに悩みませんか。「住宅ローン、少し繰上返済した方がいいかな。でも新NISAの方が得って聞くし……」。この問いに正解がひとつあれば話は早いのですが、実は答えは「今の金利水準」と「住宅ローン控除の残り年数」によって変わります。

2026年春、日銀の利上げの影響で変動金利はじわじわと1%台に近づいています。ゼロ金利時代とは違う「金利のある世界」に入りつつある今、2〜3年前と同じ判断でいいのかどうか、改めて整理が必要です。

この記事では、繰上返済とNISAの損益分岐点を具体的な数字で示しながら、「自分の状況ではどちらが正解か」を自分で判断できるようにまとめました。ローン残高別・控除残年数別の考え方も丁寧に解説します。

CONTENTS 目次

01 2026年の住宅ローン金利の現状——変動・固定の水準と日銀利上げの影響

02 繰上返済のメリット・デメリット——控除期間中に返済すると損になる理由

03 新NISAを優先した場合のシミュレーション——月3万円20年で約1,233万円になる仕組み

04 ローン残高2000万・3000万・4000万別の判断基準——どのゾーンに自分は入るか

05 2026年版・最適解の考え方——変動2%超えたら？生活防衛資金が最優先の理由

まとめ 自分の答えを出すための判断チェックリスト5項目

012026年の住宅ローン金利の現状——変動・固定の水準と日銀利上げの影響

まず現在地の確認から。「金利が上がった」と感じている方も多いですが、変動金利はまだ低水準です。ただし、方向感は明確に変わっています。

📊 2026年春・住宅ローン金利の現状

金利タイプ	2026年春の水準	2023年頃との比較	今後の見通し
変動金利（大手・ネット系）	0.6〜0.7%台	ほぼ横ばい〜微増	1%台へ上昇の見通し
フラット35（固定・最頻値）	2.25%前後	1%台前半→2%超	高止まり継続の見込み
日銀政策金利	2025年12月に0.25%利上げ	マイナス金利→プラス圏へ	追加利上げの可能性あり

（※各金融機関公開情報・住宅金融支援機構 2026年3月時点）

📌 「金利が上がったら即・繰上返済」は正しいか

変動金利がまだ1%前後で、住宅ローン控除が残っている間は「実質負担はローン金利－控除率0.7%」で計算されます。金利1.0%の場合、実質負担は約0.3%。新NISAの期待リターン5%と比べると、控除期間中に繰上返済を急ぐのは数字的に不合理なケースが多いです。

⚠️ ただし状況が変わりつつある

2025年12月の日銀利上げを受け、2026年4月以降に多くの銀行が変動金利を約0.25%引き上げる見通し。専門家は「平均水準が約15年ぶりに1%台に乗る」と見ています。今後さらに利上げが続き2%超になれば、判断は大きく変わります。

私の本音 「変動金利を選んだ自分を責めても仕方ない。でも今後は少し意識が変わりました」

2020年頃に住宅ローンを組んだとき、固定金利より断然低い変動金利を選びました。「どうせ金利は上がらない」という空気があったし、実際ずっとそうでした。でも2025〜2026年にかけて、少しずつ空気が変わってきています。「まだ低い」のは事実ですが、「ずっと低い」という前提が崩れつつあります。

「変動か固定か」の選択を後悔するより、今の金利水準と控除残年数を正確に把握することの方がずっと大事です。

02繰上返済のメリット・デメリット——控除期間中に返済すると損になる理由

繰上返済は「確実に利息が減る」という安心感があります。でもタイミングを間違えると、節税メリットを自分で削る形になります。仕組みを理解しておきましょう。

📊 返済額軽減型 vs 期間短縮型の違い

タイプ	仕組み	利息削減効果	おすすめ用途
返済額軽減型	毎月返済額を下げる。完済時期は変わらない	小さめ	月々の家計を楽にしたい時
期間短縮型	返済額は同じで完済時期を前倒し	大きい	利息削減が目的なら基本はこちら

（※利息削減目的なら期間短縮型が原則）

💡 住宅ローン控除期間中に繰上返済すると損になる理由

住宅ローン控除の仕組みと繰上返済の関係

住宅ローン控除の控除率 年末ローン残高 × 0.7%

繰上返済100万円でローン残高が減ると 控除額も約7,000円/年 減少

金利1.0%の場合、同100万円の年間利息 約10,000円

実質的な節約効果（利息削減 − 控除減少） 約3,000円/年 のみ

📊 変動金利別・100万円繰上返済の利息軽減効果（残り30年の場合）

金利	毎月返済額（100万円分）	30年トータル利息（概算）
0.5%	約2,992円	約7.7万円
1.0%	約3,216円	約15.8万円
1.5%	約3,451円	約24.2万円

（※元利均等・残り30年で試算。早期返済ほど軽減効果は大きくなります）

⚠️ 繰上返済「手数料」に注意が必要なケース

一部の金融機関では繰上返済1回ごとに数千円〜1万円の手数料が発生します。少額を頻繁に繰り上げると手数料負けしやすくなります。ネット銀行はインターネット経由で無料が多いですが、窓口手続きや一部商品では有料のことも。事前に必ず確認を。

03新NISAを優先した場合のシミュレーション——月3万円20年で約1,233万円になる仕組み

「繰上返済より投資」という判断をした場合、どれだけのリターンが期待できるかを数字で見てみましょう。

📊 月3万円をNISAで20年・年利5%運用した場合

20年間の積立運用シミュレーション

月々の積立額 30,000円

20年間の元本合計 720万円

年利5%で運用した場合の将来価値 約1,233万円

運用益（税金ゼロ・NISA非課税） 約513万円

元本に対する運用益の倍率 約1.71倍

📌 損益分岐点——「何%で逆転するか」

変動金利（実効）	控除期間中の実質負担	NISA期待リターン5%との差	判断
0.7%	約0%（控除で相殺）	+5.0%	NISA優先が明確
1.0%	約0.3%	+4.7%	NISA優先
1.5%	約0.8%	+4.2%	NISA優先（リスク考慮が必要）
2.0%超（控除終了後）	2.0%以上	縮小・逆転の可能性	繰上返済の優先度上昇

（※NISA期待リターンは年5%想定・元本割れリスクあり。確実性では繰上返済が優位）

04ローン残高2000万・3000万・4000万別の判断基準——どのゾーンに自分は入るか

残高と控除の残り年数によって、最適解が変わります。自分がどのゾーンにいるかを確認してください。

残高2,000万円 → NISA優先ゾーン

控除による節税効果も相応にあり、繰上返済で控除残高を削るメリットは小さめ。生活防衛資金（半年〜1年分）を確保したうえで、新NISA・iDeCoを優先してよいゾーン。

残高3,000万円 → 控除期間中は投資優先・バランス型

控除額も大きく、「控除期間中の繰上返済は原則控えめ・投資優先」がより妥当。ボーナス時に一部だけ繰上返済しつつ、年間の投資枠（つみたて投資枠など）を埋めるバランス型が現実的です。

残高4,000万円 → 控除終了後の準備が必要なゾーン

金利1%でも年間利息は約40万円。控除終了後の利息負担は重くなりやすい。「控除期間中はNISAで増やして、終了後に一気に繰上返済する原資を準備する」という設計を意識したいゾーン。

👤 繰上返済派・NISA派それぞれに向いている人

🏠 繰上返済が向いている人

変動金利が既に1.5〜2%に近づいている、または今後の上昇リスクが高い商品を利用している人。「毎月の返済額そのものを減らす」ことが心理的にも重要な人。投資継続が難しく、浪費しがちな人。

📈 NISA優先が向いている人

変動金利0.5〜1.0%台で、住宅ローン控除がまだ十分残っている人。長期投資を継続する自信があり、価格変動リスクを理解したうえでリスク許容度が高い人。余裕資金が明確にある人。

052026年版・最適解の考え方——変動2%超えたら？生活防衛資金が最優先の理由

「結局どうすればいいか」を整理します。2026年の金利環境に適した基本的な考え方は、2段階戦略です。

🎯 2026年版・2段階戦略

1

住宅ローン控除期間中：新NISA・iDeCoなどの税制優遇投資を最大限活用。繰上返済は「ボーナス時に少額だけ」程度に抑える。

2

控除終了後：金利水準と資産状況を見ながら繰上返済へシフト。NISAで増えた資産を一部充当する設計が理想的。

⚠️ 変動金利が2%を超えたら判断が変わる理由

変動金利が2%を超えると、税制の恩恵が終わった後の実質利息コストは、NISAの期待リターン5%と比べても「リスクなく確実に2%のリターンを得られる繰上返済」がかなり魅力的になります。2.5〜3%レンジに近づく見通しがあるなら、繰上返済の比重を徐々に高めていく判断が合理的です。

🛡️ 生活防衛資金が最優先である理由

生活費6ヶ月〜1年分の現金クッションがない状態で繰上返済を優先すると、リストラ・病気・介護などの緊急時に高金利のカードローンや消費者金融に頼るという本末転倒な状況になりかねません。

優先順位の基本は「生活防衛資金 ＞ 新NISA ＞ 繰上返済」。住宅ローン0.5〜1.5%を減らすために、将来10〜15%以上の高金利負債を背負うリスクを高めるのは割に合いません。

私の本音 「ローンが怖くて投資できない、という気持ちはよくわかります」

「借金があるのに投資なんて怖い」という感覚は正直なものだと思います。でも数字で見ると、低金利・控除あり・NISA非課税という組み合わせは、繰上返済より投資が有利なことが多い。感情と数字、どちらも無視せずに折り合いをつけるのが大事なんですよね。

「繰上返済派かNISA派か」より「自分の金利と控除残年数を把握しているか」の方がずっと重要です。

RECOMMENDED

NISA口座開設・住宅ローン借り換え検討はこちらから

控除期間中はNISAで増やし、終了後に繰上返済へシフトする2段階戦略を始めましょう

🏆 新NISA口座開設（手数料最安クラス）

SBI証券 / 楽天証券

無料で口座開設する →

🏠 住宅ローンの金利・借り換えを比較

モゲチェック｜現在の金利水準を無料で確認

無料で金利を確認する →

まとめ 自分の答えを出すための判断チェックリスト

☑

現在の変動金利を正確に把握する：優遇後の実質金利が0.7%以下なら、住宅ローン控除でほぼ相殺。急いで繰上返済する必要は低い

☑

住宅ローン控除の残り年数を確認：控除が残っている間は「NISA優先・繰上返済は少額」が基本。控除終了後に判断を切り替える

☑

生活防衛資金を最初に確保：生活費6ヶ月〜1年分の現金クッションなしで繰上返済を急ぐのはリスク。優先順位は防衛資金＞NISA＞繰上返済

☑

変動金利が2%を超えたら再検討：控除終了後に金利が2%超になったら、繰上返済の優先度を上げる。金利水準と定期的に向き合う習慣を

☑

繰上返済の手数料を確認：金融機関によって有料の場合も。特に少額頻繁な繰上返済は手数料負けのリスクあり。ネット銀行は多くが無料

📝 最後に

「繰上返済 vs NISA」に正解はひとつありません。でも「自分の金利水準」と「控除残年数」を把握すれば、答えはかなりシンプルになります。今の変動金利1%前後・控除あり・NISA非課税という環境では、多くの人にとって「控除期間中はNISA優先」が合理的な選択です。

ボーナスが出るたびに悩む時間を減らすために、一度だけ自分の数字をしっかり計算してみてください。

免責事項：本記事は情報提供を目的としており、投資・税務上の個別助言ではありません。住宅ローン金利・NISA運用利回りは変動します。繰上返済・投資の判断は金融機関またはファイナンシャルプランナーにご相談ください。投資には元本割れのリスクがあります。