住宅ローン金利2026年版｜変動金利と固定金利どちらを選ぶべきか・借り換えの損益分岐点・月々の返済シミュレーションを完全解説
住宅ローン金利2026年版｜変動金利と固定金利どちらを選ぶべきか。
借り換えの損益分岐点・月々の返済シミュレーション・団信の選び方・住宅ローン控除との組み合わせまで完全解説
「変動で借りたけど、金利が上がってきて不安」という声をよく聞くようになりました。2025年12月の日銀利上げ後、変動金利はじわじわと上昇していて、2026年7月の返済額見直しで初めて「あ、増えた」と気づく方も多いと思います。かといって今から固定に切り替えると、変動との差が1.5%超あって、それはそれでコストがかかるんですよね。
この記事では、2026年4月時点の最新金利データ・変動と固定の選び方の判断基準・月々の返済シミュレーション・借り換えの損益分岐点・団信の見直し・住宅ローン控除との組み合わせまで、実際に判断できるレベルで整理します。
2026年の住宅ローン金利の現状｜変動0.95%〜・固定2.49%〜・7月返済額見直しの影響
「金利が上がってる」という話は聞くけど、実際いまいくらなのか。数字を整理してみます。2025年12月に日銀が政策金利を0.75%へ引き上げたことで、変動金利はじわじわと上昇してきています。
主要銀行の2026年4月時点の優遇後金利
2026年7月の返済額見直しとは
変動金利は「半年ごと見直し・3ヶ月後適用」の仕組み
変動金利の返済額は4月と10月に見直され、その3ヶ月後（7月・1月）の返済分から反映されます。2025年12月に日銀が利上げしたため、2026年4月に金利が見直され、2026年7月の返済額から増加するケースが出てきます。ただし「5年ルール」（5年間は返済額が変わらない）と「125%ルール」（5年ごとの返済額増加は125%まで）があるため、急激な増加は抑えられます。
「金利が上がるから固定に切り替えた方がいい」という声もありますが、今の変動と固定の差は1.5%超です。固定の「安心料」として月々どれくらい余分に払えるか、が最初の問いになります。残債と残期間の状況によって答えが変わるので、節税全体の見直しについては節税の全技術まとめの記事もあわせてどうぞ。
変動金利 vs 固定金利の選び方2026年版｜残債・残期間・家計余裕度別の判断基準
「変動と固定、どっちが得か」という問いへの答えは、借りる人の状況によって全然変わってきます。一律に「今は固定の方がいい」「変動のままでいい」とは言えないのが正直なところです。
変動金利が引き続き有利なケース
残り10年以内であれば、今後の金利上昇リスクを受ける期間が短い。変動0.95%と固定2.49%の差は1.54%。残期間が短いほど固定に切り替えてもメリットが出にくいです。
金利が0.5%上昇しても月々の返済増加は約7,000円程度（3,000万円・35年の場合）。毎月の家計にこれだけのバッファがあるなら、変動のまま様子を見るのが合理的じゃないでしょうか。
変動金利の低い時期に繰り上げ返済で元本を減らしていけば、金利が上昇しても影響を受ける残債が少なくなります。積立NISAやiDeCoと並行して繰り上げ返済できる方に向いています。
固定金利への切り替えを検討すべきケース
残債が多く残期間が長いほど、金利上昇の影響を受ける期間も長くなります。残債が元の借入額の3割超の状態で子供の教育費などの大きな支出が控えている場合は、返済額が固定されている安心感が家計管理をしやすくします。
毎月の家計がぎりぎりの場合、金利が1%上がると月々約1万5,000円（3,000万円・35年の場合）増えます。これが家計を直撃するリスクを取りたくない方は、固定の安心料を払う価値があるかもしれません。
合理的な計算上は変動が有利でも、「毎回の金利ニュースのたびに不安になる」という状態は生活の質に影響します。安心して返済を続けられるかどうかも判断の大事な要素です。
金利タイプをどちらにするかより、「無理のない返済額で組んでいるか」の方が家計へのインパクトが大きいです。変動で月7万円の返済と、固定で月10万円の返済なら、前者の方が金利が3%上がっても同じ水準になるまで相当の時間がかかります。まず家計配分の全体を見直すことが先決で、詳しくは家計配分の最適化の記事もあわせてどうぞ。
月々の返済額シミュレーション｜借入3,000万円・35年で変動と固定の差はいくらか
「実際いくら違うの？」が一番知りたいところだと思います。借入3,000万円・35年元利均等返済で試算してみます。
金利が0.5%上昇した場合の影響
変動0.5%→1.0%の上昇で月々約6,810円の増加です。年間に換算すると約81,720円。これが許容範囲かどうかを事前に把握しておくことが前提になります。「125%ルール」があるため、5年間の返済額が急増することはありませんが、未払利息が積み上がるリスクは別途存在します。
「変動が得」か「固定が得」かは何年後かで変わる
変動0.95%と固定2.49%では月々約2万円の差があります。固定で借りると毎年24万円多く払う計算です。その分を繰り上げ返済や積立NISAに回せると考えると、「固定は安心料が高い」という見方もできます。35年間の総返済額で比較すると、変動が金利3%以上に上昇し続けない限り固定より有利なケースが多いです。
住宅ローンの借り換えを検討すべきタイミング｜損益分岐点・費用・得する人しない人
「借り換えってお得なの？」という問いも多いですが、実際にはケースによって全然違います。費用がかかる分、ある程度の金利差と残期間がないと元が取れないんですよね。
借り換えにかかる費用の目安
借り換えで得をする人・しない人
①現在の金利と借り換え先の金利差が1%以上ある ②残期間が10年以上ある ③残債が1,000万円以上ある。これら3条件が揃うと、諸費用（20〜40万円）の回収が2〜3年以内に見込めます。
①残期間が10年未満 ②残債が500万円未満 ③金利差が0.5%未満。諸費用をかけても総返済額の削減が追いつかないケースが多いです。
変動から固定に移ると月々の返済額は増えますが、将来の金利上昇リスクを回避できます。費用は約30万円増で安定を買うイメージ。残期間が長い方が効果大。
「借り換えた方がいいですか？」という質問に、残債・残期間・現在の金利・借り換え先の金利の4つがないと答えようがないです。各銀行の借り換えシミュレーターに入力すると10分もあれば損益分岐点が出るので、まず試算だけでもやってみる価値はあります。年末調整と節税の組み合わせについては年末調整の節税活用の記事もどうぞ。
団信の選び方と住宅ローン控除の活用｜生命保険の重複見直し・iDeCoとの組み合わせ注意点
住宅ローン周りで意外と見落とされるのが、団信と生命保険の重複と、住宅ローン控除とiDeCoの組み合わせです。それぞれ整理します。
団信の種類と金利上乗せ
死亡・高度障害で残高がゼロになる基本タイプ。金利への上乗せなし。持病がなくフラットな健康状態であればこれで十分じゃないでしょうか。
持病があって一般団信を断られた方向けの緩和版。金利+0.2〜0.3%の上乗せあり。月々1,000〜3,000円程度の増加。持病のある方にはこちらが現実的です。
がんや8大疾病の診断で残高がゼロになるタイプ。金利+0.2〜0.3%。月々1,000〜3,000円増。別途でがん保険に入っている場合は重複する可能性があるため、保険全体の見直しと合わせて判断することをおすすめします。
生命保険との重複に注意
団信に加入することで、別途払っていた死亡保障の生命保険と保障が重複するケースがあります。団信は「借入残高を返済する」目的なので、それ以外の生活保障（遺族の生活費）は別途必要ですが、死亡保障の金額が大きすぎる場合は見直しのタイミングかもしれません。
住宅ローン控除2026年の概要とiDeCoとの組み合わせ
年末残高の0.7%が所得税から控除されます（13年間）。一般住宅の上限は年末残高3,000万円まで（省エネ住宅4,500万円・ZEH5,000万円）。年収2,000万円以下が対象。
控除額が所得税を超えた場合は住民税からも控除されます（上限13.65万円）。この住民税控除枠をふるさと納税が圧迫するケースがあるため注意が必要です。
iDeCoで所得控除を使うことで課税所得が下がり、住宅ローン控除の控除余力（所得税額）が減る場合があります。「iDeCoで節税した結果、住宅ローン控除が全額使いきれなかった」というケースが起きることがあるため、両方を持っている方はシミュレーションしておくことをおすすめします。
日銀の利上げで変動金利は上昇傾向にあり、2026年7月の返済額見直しで増加を実感する方も出てきます。ただ、変動0.95%と固定2.49%の差は依然として1.5%超あって、単純に「不安だから固定に変える」という判断はコストが高い選択になります。残債・残期間・家計のバッファ、この3つを整理したうえで、自分のリスク許容度に合った判断をすることが、長く返済を続けるための土台になります。借り換えを検討する場合も、諸費用20〜40万円の回収が2〜3年以内に見込めるかどうかを先にシミュレーターで確認してみることをおすすめします。
今すぐやること（所要時間：30分）
①現在の金利タイプと適用金利・残債・残期間を確認する → ②各銀行の借り換えシミュレーターで損益分岐点を試算する → ③団信の保障内容と手持ちの生命保険の重複を確認する → ④住宅ローン控除の控除可能額とiDeCo・ふるさと納税との干渉がないか確認する。この4ステップで、住宅ローン周りの主な確認事項はカバーできます。
住宅ローンは30年以上付き合う借金です。金利タイプの選択より、無理のない返済額で組んでいるかどうかを定期的に確認し続けることが、長期的に家計を守る最も確実な方法だと思います。
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